ÖNORM B 1300 & B 1301

BEGUTACHTUNG NACH ÖNORM B 1300 & B 1301

Gebäudeeigentümer und Hausverwaltungen sind per Gesetz in die Pflicht genommen und müssen die gefahrlose Benützung von Immobilien (Ein- und Mehrfamilienhäusern bzw. Wohnungen, Lagerhäusern, Tiefgaragen, Eisenbahnanlagen, etc.) sicherstellen. ÖNORM liefert mit der Sicherheitsprüfung die Methode. Mit der ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude − Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ und  der ÖNORM B 1301 „Objektsicherheitsprüfungen für Nicht-Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und Begutachtungen“ können Gefahrenpotenziale frühzeitig erkannt werden.

Zweck und Nutzen der ÖNORMEN B1300/B1301

Der wesentliche Hintergrund für eine Objektsicherheitsprüfung nach B1300 ist den Bestand auf potenzielle Gefahren für die Nutzer:innen des Gebäudes zu prüfen. Die ÖNORM B 1300/B1301 orientiert sich an allen geltenden Normen und Rechtsgrundsätzen für die Feststellung von Gefährdungspotentialen.

Eine Objektsicherheitsprüfungen umfasst die Besichtigung der baulichen Anlage durch sach- und fachkundige Personen. Die Ergebnisse jeder B1300/1301 Prüfung werden in einem Prüfprotokoll dokumentiert und haben im Wesentlichen, informativen Charakter.

Pflichten Verantwortungsträger:innen

Eigentümer:innen, Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwaltungen müssen sich regelmäßig über die aktuellen gesetzlichen Vorschriften informieren und das Gebäude stets auf dem neuesten Stand der Technik halten, um eine Nutzungssicherheit zu gewährleisten. Um Ihnen bei Ihrer Verantwortung behilflich zu sein, haben wir eine Informationsblatt über die Gebäudehaftung erstellt, in dem wir die relevanten Begriffe und Informationen in Bezug auf diese Verpflichtung übersichtlich zusammengefasst haben. Sie finden dieses unter Haftung auf dieser Homepage.

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Wer trägt die Kosten bei der Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300 und B1301?

Nachdem die ÖNORM B 1300 und B1301 kein Gesetz ist, bleibt für Hausverwaltungen Wohnungseigentümer, Objektverwalter, Facilitymanagements und Objekteigentümer oft unklar, in welchem Umfang sie anzuwenden ist. Konkret im Haftungsfall entscheiden die Gerichte über den Umfang, indem die ÖNORM B 1300 und B1301 greift. Hier möchten wir kurz Erläutern wie die Kosten der Prüfung als Kosten der Prüfmaßnahmen von Gemeinschaftsanlagen bzw. als Aufwendungen für die Hausbetreuung an die Mieter weiterverrechnet werden können.

"Sie können die Kosten als Wiederkehrende Kontrolle, Prüfung- und Überwachungstätigkeit zu den (Aufwendungen für die Hausbetreuung) mitzunehmen, was die Abrechnung über die Betriebskosten ermöglicht." Es ist unsicher, ob die Gerichte mit dem Ansatz einverstanden sind, dass der Vermieter die Kosten für die ÖNORM B 1300-Prüfungen, die er einem fachlich geeigneten Unternehmen übergibt, in die Betriebskosten-Abrechnung aufnehmen darf. Laut MRG darf der Vermieter nur in bestimmten, abschließend aufgezählten Fällen Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnen. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten für die Weiterverrechnung: Erstens könnten Kosten von Prüfmaßnahmen verrechnet werden, die bei „Gemeinschaftsanlagen“ im wohnrechtlichen Sinn durchgeführt werden; zweitens könnten Kontroll- und Überwachungstätigkeiten zu „Aufwendungen für die Hausbetreuung“ zählen, was ebenfalls die Aufnahme in die BK-Abrechnung ermöglichen würde. Es gibt jedoch bisher keine Rechtsprechung dazu.

Ich empfehle, dass jeder Eigentümer (oder jede Eigentümergemeinschaft) ein ausreichendes Maß an Verkehrssicherung auf der Liegenschaft gewährleistet. Das sollte jedermanns Anliegen sein, um den notwendigen Beitrag zur Sicherheit der Gesellschaft zu leisten, und wenn man nach einem weniger altruistischen Motiv sucht, dann einfach um mögliche Haftungsrisiken abzuwehren. Ob das nur gelingt, wenn man die ÖNORM B 1300 auf Punkt und Beistrich befolgt, kann ich nicht mit Sicherheit sagen.